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打通"融投管退" 地产金融或成未来商业地产重要模式

2015-11-19 09:07 发布者: xiaoxu| 查看: 920| 评论: 0

摘要: 新华网上海11月16日电(梁鸿儒)拿地成本高企,不少开发商转型轻资产模式,或者选择重量级的开发商“抱团”,或者选择与投资基金合作开发。在商业地产领域,因为对资本运作要求更为严格,便会更容易看到地产基金的深 ...
   
   新华网上海11月16日电(梁鸿儒)拿地成本高企,不少开发商转型轻资产模式,或者选择重量级的开发商“抱团”,或者选择与投资基金合作开发。在商业地产领域,因为对资本运作要求更为严格,便会更容易看到地产基金的深度介入。业内人士认为,中国经济体系走向新常态,必然会带动金融体系走向新常态,财富管理行业的旧有格局也随之发生改变,未来商业地产的大资管时代已经来临。
  15日,在上海举办的2015资产管理高峰论坛上,众多金融、地产、投资等领域的行业代表和专家学者就“新常态下大资管时代的投资趋势”这一主题展开了探讨。专家表示,近几年监管层推进了一系列市场化改革措施,逐步打破了银行、券商、保险、基金、信托、期货等各类资产管理机构之间的竞争壁垒,形成了相互交叉、跨界竞争、创新合作、混业经营的“大资管时代”发展态势。
  “目前,整个社会的资金状况实际上非常宽松。从结构上来看,贷款已经不是很重要的融资渠道了。十年前,贷款占社会融资总量的比重在90%以上,今年一季度降到只有40%左右,而其他的富有活力的部分则来自于私募、信托等理财方式,这就是我们当前金融业发展的大格局,有人也把它称之为‘大资管时代’”中国银行协会首席经济学家巴曙松这样解释。
  而在商业地产领域,由于国家对住宅调控的影响,使房地产开发企业开始转型,加大了商业地产开发比重;其次,伴随着中国城市化率的逐渐提高,第三产业所占GDP的比重不断在扩大,对商业地产的需求也进一步增加,近年商业地产的发展速度很快,这使得投资者将更多的资金投放到商业地产领域。
  光大安石周颂明表示,房地产行业融资规模增速近年来有所下降,同时国内贷款在房地产资金来源中的比例继续保持小幅下降,房地产直接融资比例显著提升,在国内货币政策相对宽松和金融创新的推进下,地产金融模式将成为中国房地产发展的重要趋势。
  据了解,商业地产领域目前已经逐渐形成了三种主流的轻资产运行模式:第一种以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式;第二种以投资机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式;第三种是集运营与投资为一体,运营机构同时作为投资管理人,打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的模式。
  周颂明同时指出,在新常态下的大资管时代,许多传统房地产商也想转型以房地产金融的模式做项目,但真正能打通 “融投管退”才是关键。
  其介绍,重庆大融城的前身系现代广场,由于原开发商缺乏运营管理能力而“烂尾”。光大安石接手后,对项目的市场定位、成本测算和租金测算重新调研分析,并组建运营团队重新规划招商。2010年,现代广场化身重庆大融城作为重庆首家青年主题购物公园正式开业。经过4年的运营,上述项目年经营性增长平均超 25%,2014 年的租金收益近2亿元。而光大安石在2013年引入某信托公司,其自身退出重庆大融城项目时,IRR(内部收益率)回报达到30%。
  此外,论坛上有专家指出,从房地产信托发展的趋势看,全业态、全产业链投资将是信托未来外延式扩张的方向;而REITs将是房地产信托未来创新发展的突破方向。
  据了解,REITs又称房地产信托投资,是一种将房地产资产进行证券化的金融产品,它汇集诸多投资者的资本,通过持有并经营公寓、购物中心、写字楼和仓库等收益型房地产,或投资地产相关证券的公司或商业信托来进行收益。
  一般而言,REITs是由持有的物业作为资产池,其未来租金收益及出售变现为现金流作为收入来源而发行的证券,发行REITs可以给投资者提供更具流动性的地产投资工具,亦可以为开发商提高周转率。
  值得一提的是,2009年初,中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。
  对此,周颂明表示,“真正的REITs国内眼下还没有,但是类似的已经出了,目前的流动性仅限于机构投资者,还没到完全公众化,国家在鼓励做不同产品的资产证券化,大方向是可以肯定的,相信不久的将来可以做到真正的REITs。”
  他还称,未来中国核心商圈的商业地产项目将以持有型为主流,随着中国房地产金融进一步的完善,资产证券化将会为商业地产带来更好的发展前景。

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